「保安项目测算」 物业管理服务成本核算包括的项目有哪些？ 爱问知识人

开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿

化工具，以及办公场所的装修费等。

分摊费用＝开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月

5.3.3. 固定资产的修理费

前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。

5.3.4. 员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。

5.3.5. （财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。

保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面

积

购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须

投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因

未尽管理责任而丧失物业管理资格。

5.4. 物料消耗的测算（单位：元/月）

5.4.1.服装费的测算（单位：元/月）。

按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。

服装费用构成表单位：元

服装成本人数服装费用（月）

1 经理服装成本×人数÷使用月份

2 行政管理人员服装成本×人数÷使用月份

3 技术、维修人员服装成本×人数÷使用月份

4 保安管理人员服装成本×人数÷使用月份

5 保洁

5.4.2. 保洁物料消耗。

根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。保洁材料分摊明细表

月均消耗数量 月均消耗金额

玻璃刮刀等 所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。

5.4.3.

环境、绿化物料消耗。

根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗，包括楼道

绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。

5.4.4.

物业维修物料消耗。 根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算

1.公共设施的维修养护

护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。车场设施养护材料。 所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算

2 .供配电系统 变压器 发电机、高压设备维修保养材料发电机运行保养材料费、油费

3.照明系统

楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

4.消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

5.给排水系统

生活供水变频泵 潜水泵 变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费

6.防盗，监控系统

消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。每年维修材料费

7.水景娱乐设施维护材料费

8.空调及采暖

5.5. 小区公共费用的测算（单位：元/月）

5.5.1.公共电费

根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费

的测算。

5.5.1.1. 电梯系统电费

电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数）

×电费单价（元/度）电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×

30天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）

5.5.1.2. 公共照明系统电费

室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）

5.5.1.3. 供配电系统电费。

变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：

变压器的电费＝（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）×电费单价；

变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天

5.5.1.4.

消防系统电费。

消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×

2.5小时÷3月

送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月

中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

5.5.1.5.给排水系统电费。

供水变频泵、潜水泵使用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价

5.5.1.6.泳池系统电费。(收费泳池不计此项)

泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

5.5.2. 公共水费（单位：元/月）

5.5.2.1.绿化水费

根据小区绿化面积确定

（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）：绿化水费＝绿化面积×

0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费）

5.5.2.2. 清洁用水

根据清洁面积测算：清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）

5.5.2.3. 泳池用水（收费泳池不计此项）

根据泳池容积测算泳池水费：泳池用水＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单价（含排污费、加压费）

5.5.2.4. 小区景观用水

根据小区景观的数量测算：小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）

5.5.3. 电梯运行费

电梯保养费：每部电梯每月保养费单价的总和如果每部保养费单价相同，则电梯保养费＝电梯保养费单价×电梯数量

电梯年检费：电梯每月年检费＝每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价×电梯数量）÷12月

5.5.4. 公共设施养护费根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算（可参考下表的测算方法）。

项目测算依据费用构成

1.公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。 车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算

2.供配电系统

变压器发电机变压器、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费

3.照明系统

楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更

换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

4.消防系统

防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

5.给排水系统

生活供水变频泵潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费

6.防盗，监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。每年维修材料费

7.水景娱乐设施

维护材料费

8.空调及采暖

5.5.5.社区文化费用

根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用。

5.5.6. 垃圾清运费根据小区每天垃圾量确定：

垃圾清运费＝垃圾量（桶）×收费单价

5.6.

其它

5.6.1. 税金的测算（单位：元/月）

按最新增值税计算

5.6.2. 管理酬金的测算（单位：元/月） 按照当地政府规定的比例计提管理酬金。

管理酬金＝以上包括税金在内的所有费用×酬金提取比例 5.6.3.不可预见费用 该项费用按总支出的3%（参考值）计提 不可预见费用＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）×3% 5.7.计算各类物业管理费的收费标准 根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各类物业管理费的收费标准。 6.按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。